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【多方觀點】學者倡「土地債券」是「遠水救近火」?

【香港輕新聞】為期5 個月的「土地大辯論」諮詢已過一半,港大學者昨日宣布將向覓地小組提交「土地區劃整理」及「土地債券」方案,以誘因吸引新界私人土地業權人士自願交出土地,供政府發展。有評論認為,兩個方法均屬可行,但關鍵在於「市場機制」怎麼制訂,條件若太「筍」,或會被質疑官商勾結、利益輸送。

香港大學科斯產權研究中心提出的方案中,第一是「土地區劃整理」,私人土地業權人自願向政府交出其所持土地,經過綜合規劃,及預留一定比例作興建公共設施;發展商上繳一定比例的「發展商責任」土地之後,才獲批一幅在原區重新規劃且較優質的土地作為交換,亦須符合現有審批機制,及補足地價。

第二是推出「土地債券」,在重大土地開發計劃實施以前,政府能籌集可觀數量的土地以應對房屋發展的需求;地債能在公開交易平台自由轉讓,持有人可用以換取政府其他土地,或將來開闢的新土地包括填海地。

《香港商報》社評認為,這些建議為各持份者搭建溝通交易平台,並提供足夠誘因,讓新界私人土地業權人交出土地供政府發展,兼顧大小業權人的權益,達致釋放土地發展潛能,增加房屋供應的多贏局面;而將一切公開化、透明化,亦有利於促進客觀理性討論,減少情緒性爭拗,擺脫類似「官商鄉黑」之類猜忌的羈絆,無疑是合適的做法,相信對開發新界土地有一定幫助。

《巴士的報》Ariel專欄引述觀點指,這兩個方案都可說是對「發展商友善」的方案,可加快釋放他們手上的農地出來發展。地債的建議有點像當年的「換地權益書」;是殖民地政府於1960年代至1980年代期間所作出的一種徵收土地賠償方式,分為甲種換地權益書(Letter A)及乙種換地權益書(Letter B)兩類。

1960年代初期,政府提出在新界發展多個新市鎮的計劃,為減低收地的現金支出,政府便將其中部份的收地賠償,以換地權益書來代替現金賠償。當年不少地產發展商看好香港地產前景,大量收集乙種換地權益書,他們後來都賺了大錢,「如今港大的地債建議,也是舊橋翻炒」。

針對方案是否可行,《信報》「新聞點評」高天佑分析,這兩招均涉及一個所謂「市場機制」作為前提。例如在「土地區劃整理」中,私人業權者上繳土地之後,按什麼準則(包括可建面積、位置)來換取新規劃的屋地。這關乎重大利益,假若條件不夠吸引,將無法誘使私人業權者上繳土地;而條件若太「筍」,又會被公眾質疑官商勾結、利益輸送。

高天佑又指,土地債券能換取「面積相若」新土地,但誰都知道土地所在位置對於價格影響巨大,假若能用新界偏遠農地換取「面積相若」市區新填海土地,業權者定必急忙答應;即使同屬新界土地,靠近鐵路或公路的地皮,跟一幅杳無人煙、缺乏基建配套的地皮,價值也可差天共地,「地債券難免也需要一個市場化的價值評核或補地價機制,才能夠有效運作」。

填海造地「愈快愈好」?

本月上旬,特首林鄭月娥曾預告在10月發表《施政報告》時將會處理缺地問題,並強調只有「靠填海」才能解決土地不足問題,引來外界質疑「土地大辯論」是假諮詢。

《星島日報》社評強調,社會對房屋問題已有共識,增加土地供應是毋須爭辯的道理,亦是不用「大辯論」也能確定的主流意見。而「大辯論」若繼續下去,政府將會在「民意遊戲」的陷阱愈陷愈深,解決土地問題更加遙遙無期,情況亦會進一步惡化,積累的民怨也更大,「政府應借助公眾的支持抗衡環保團體與地方利益,應可克服政治阻力,盡早落實填海」。

《信報》創辦人林行止今日於其專欄中直言,填海造地能增加土地,是誰都知道的「硬道理」,問題是規劃需時,其提供的土地不僅肯定救不了「近火」,輪候「上車」的人龍因而無法縮短,加上未來不明朗因素太多,對大規模填地的成敗有決定性影響。

林行止分析,從「功能性」角度考慮,在專責小組仍在諮詢的時候,政府作出「填海造地」是唯一增加土地供應選項的「指示」,應有「中和」削減新居屋樓價及徵收新樓空置稅對物業市場消極影響的作用,因把增加土地供應的希望寄託於成效沒有保證的未來,必可大大減輕上述「利民二法」對市場的「震撼」。

不過,《信報》評論員林日彥批評,土地大辯論開始至今,政府始終沒有公開承諾究竟所開發的土地是如何運用及公私營房屋比例;如果大量填海所得的地皮用作興建公屋及居屋,肯定會被罵不合乎回報原則,於是填海所得地皮估計會用作興建私樓,而且還可能是真正豪宅那一類,「現在的問題是,究竟香港已經癲到無法負荷的樓價,買家又是誰?」

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編輯部
香港輕新聞編輯部

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