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【評論】外地房產廣告的糖衣陷阱

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這幾年間香港出現了大量外地的房地產廣告,最先是日本、英國,近年甚至出現泰國、馬來西亞等地的房地產代理在香港媒體賣廣告。其實在海外置業投資在風險角度絕對並非一般人應該做的事,誤信這些廣告的損失可以同電話騙案相提並論。

首先是這些廣告的對象是普羅大眾而非專業投資者,他們往往在廣告將外地房產包裝成高回報的投資產品,但其實他們是銷售一件商品,因為商品銷售是不受本地投資產品銷售的規管。銷售人員不會跟客戶做風險承受評估;不會跟你說明產品相關風險;亦不會就正在推銷的房產作風險評級;而銷售人員本身亦不需要銷售金融產品的相關資格。但整個銷售過程強調的賣點往往是相關房產的升值潛力跟租金回報,而並非使用價值,始終在外地置業,投資是首個原因。

外地置業的風險其實有很多,以下為幾大類:

  1. 資產集中的風險:因為房地產的單價大,佔一般投資者整個投資組合的百分比會相當高,加上融資安排,如果相關資產價格下跌可能會令投資者淪為負資產甚至破產收場。
  2. 流動性風險:房地產變賣吐現需時,如果業主有急事需要現金周轉亦不易將外地房產抵押貸款,可能被迫以大折扣出售承受損失。
  3. 滙率風險:因為外扡房產以外幣計價,買家需要承受外滙跌價的風險。加上最近美元強勢,隨時收租升值都吾夠輸匯水。
  4. 租金或升值不似預期:一般人不可能對外地巿場有深入了解,加上外地稅務,管理費, 融資利率等成本隨時令預期回報大打折扣。
  5. 本地置業的機會成本:一般人儲首期已經相當吃力,如果投資了外地房產將無可避免嚴重打擊本地置業的能力。

除非你是私人銀行客戶,外地置業只佔你的資產組合一個零頭;又或有移民工作等居往需要,不然海外置業的風險絕非一般人能承擔的,不要輕易誤信廣告。

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蘇蘭斯
七十後,內地出生,小學前移居香港。 香港中文大學(CUHK)專業會計學學士、美國麻省理工學院(MIT)供應鏈管理碩士。家中第一代大學生,擁有由band2中學一路到MIT留學深造的勵志經歷。 現任職於歐資航運物流公司總部,曾在國內工作五年。有豐富的商業機構管理經驗。善用數據理性分析,不黃不藍,希望能引起同路人共鳴。

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