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【評論】陳景祥﹕新地產霸權?

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本屆政府以房屋土地政策為主打。然而5年下來,私樓的升勢一浪高於一浪,「上車」置業愈來愈難;公營房屋方面,輪候公屋排隊的時間愈來愈長,且短期內看不到改善曙光;與此同時,新樓的「納米房」數量不斷增加,港人居住質素正在下跌,而政府在覓地方面也未見任何突破……交出這樣一張成績表,房屋土地政策還可以說是成功嗎?

過去5年,政府不斷發出信息,表示房屋供應會漸漸增加,土地開發也「重回正軌」,可供建屋的地皮陸續有來。這些信息目的十分清楚,就是令人產生樓市供應源源不絕的預期。而眾所周知,樓市受預期牽動,當知道未來供應驟增,有意置業者自然不急於入市,靜待樓價回落。這種心理預期一旦成為主流,樓市自然會降溫!

事實卻是另一回事:本地樓市不但沒有降溫,樓價反而不斷創出新高!香港已連續7年成為全球住宅價格最高的城市。資料顯示,去年樓價中位數是本地家庭收入的18.1倍,而2010年該比例為11.4倍(5.1倍以上即視為樓價嚴重超出負擔水平)。即使政府調控樓市的「辣招」一再「加辣」,但據差餉物業估價署公布的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為312.8點,按年升14.3%,已是連升11個月,二手市場亦不斷錄得破頂成交。至於地皮賣價同樣不斷打破紀錄,預示着「市場人士」看好後市,完全無視政府遏抑樓市的措施。政府對樓市的預期管理,收不到任何效果。

到底香港樓市出什麼問題?

從2015年開始,即有樓市專家預言樓價會回落,但每次預測都失準。美國加息、大陸經濟放緩等「不利」因素都是專家看淡的理由,然而每次看淡最終都與樓市現實背馳。本屆政府曾經力指是上屆政府「hea做」,停止推出土地、減少房屋供應,令樓市失衡;但用了各種方法之後,本屆政府對樓市也是無能為力,陷入同樣困境。到底香港樓市出了什麼問題?

其中一個答案,是內地資金湧入香港「掃貨」,令需求增加,也令成交價不斷向上飈。

有關「內資」炒樓的「傳聞」,至今沒有研究報告可以梳理出完整的數據加以證明。但是,內地媒體對此現象毫不避諱,其中「人民網」在今年3月28日的文章〈深圳房價直追香港 內地房企赴港「撿便宜」〉有如下說法:「曾是亞洲高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之?就在圍觀者費力解讀之時,內地一些被『限購』政策擠出的資金悄然南下,儼然將這塊一直可望而不可即的『金土地』視作了價值窪地。」

「與此同時,內地資金卻在向香港不斷輸送購買力。由李嘉誠旗下長江實業地產有限公司策劃、位於元朗的67棟獨立屋項目,開售首3輪銷售均全數售罄,更曾在短短一周內售出50棟獨立屋,其中20%來自內地客戶。」

「由於中國一線城市房價與包括香港在內的全球主要城市的房價差距不再明顯導致的比價效應,以及內地政府對投機賣房的重拳出擊限制了一部分資金的動向,再加上美元的升值作用,從第二季度底開始,香港住宅對內地投資的魅力陡升,房價幾乎收復全部失地。」

「更暗湧的一股潮流來自內地房企悄悄植入香港樓市……2016年內地機構投資者在香港地產的投資額高達66億美元,2015年僅為14.6億美元。」

不厭其詳地引述這篇文章,是想說明官媒直認內地資金南下香港物業市場,已經是「對香港的土地投資已經到了不惜代價的地步」(引自上述「人民網」同一篇文章)。顯然,「不惜代價」地購買地皮已經把香港的地價推上了天價,預計日後落成的物業售價跟本地人的購買力完全脫節,而內地官方對此似乎不覺是一回事。

當前內資來港跟過去情况不同

對香港人來說,我們的「主流」思維仍然相信開放市場,資金不論「顏色」一律無任歡迎,以前外國資金也曾經大量湧入香港購買房地產。然而,當前內地資金來港跟過去情况有所不同。首先,「不惜代價」在港投地的很大部分是「國家級」企業,例如在啟德連投4幅地皮的海航集團,和政府有千絲萬縷關係。由於背景「特殊」,它們有「不惜代價」的能力和「藐視」風險的氣勢,這跟私人資本如果計錯數會導致全軍覆沒的承受能力完全不同。其次,以往「過江龍」來港進軍房地產,大多集中投資商用物業,一來有穩定租金收益,二來較易脫手,現在內地資金瞄準的是住宅物業,而且不限於豪宅,其掃貨範圍已擴及屋邨式住宅,直接影響民宅的價格和本地人的民生所需。很明顯,過去的外資和現在的「內資」進入本地物業市場有本質上的分別,不能再以「傳統」的思維去分析。

香港曾經出現過抗拒內地人來港搶購奶粉、「雙非」產子以及水貨客干擾民生導致衝突的不愉快事件,現在「內資」「不惜代價」來港投資房地產一旦被視為新的「地產霸權」,觸發社會矛盾,其嚴重性將遠超過去的事例。這並非單靠政府現在的房屋土地政策可以應付。

已非樓價和房屋議題

在未成為「問題」之前,候任行政長官林鄭月娥應該深入研究「內資」大規模進入香港房地產的影響。到了目前的地步,這已非樓價和房屋議題,而是會引起中港深層次矛盾的政治問題,不是單靠什麼「辣招」就可以解決的。

原刊於《明報》,獲作者授權發表。

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陳景祥
在傳媒界工作逾30年,曾任職通訊社、電台、報章、網絡媒體,有豐富的編採和管理經驗。曾任教樹仁學院,及中文大學新聞傳播學院碩士班課程。

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