【多方觀點】樓市悲觀論

2016-01-26 15:50:40
倪一祥

香港輕新聞編輯

隨著樓市冷卻,去年初排隊買樓的情景,可能短期內都難以香現。 隨著樓市冷卻,去年初排隊買樓的情景,可能短期內都難以重現。

 

【香港輕新聞】受到外圍經濟環境影響,資金陸續撤出香港,被內外資金夾擊抬到上天的樓價率先受壓,繼而發展商都轉為保守,投地時出價由謹慎變成「孤寒」,官地招標,兩個多月內就有兩幅以流標收場,今日有報章探討樓市前景。

星島日報

《星島日報》指出:政府推出官地招標,兩個多月內就有兩幅以流標收場,發展商對後市的看法,為本已降溫的樓市,加添幾分寒意。政府為樓市降溫而增加土地供應,發展商的策略是藉此壓價,希望「執死雞」,降低樓價萬一下跌的虧蝕風險,如果樓價續升,則可平買貴賣,大賺一筆。無論是去年十一月流標的青衣地皮,還是昨日的元朗凹頭地皮,出價都遠低於政府心目中的底價。這兩次流標,顯示無論大中小型發展商,出價都低至政府難以接受的程度。

發展商提高標投官地的風險系數,出價保守,反映市場已經普遍由看好轉向謹慎,新年以來金融波動衝擊投資市場信心,令本來已逐步變成買家市場的樓市,觀望氣氛更加濃厚。

《星島日報》表示:發展商推出新盤,就算以比較高的帳面價開盤,都要提供形形色色的優惠折扣,包括代繳印花稅等,把「折實價」推低到貼近當下二手樓價,甚或略微低於市價,以「明加暗減」的方式,才能夠順利去貨。當新樓以二手價發售,搶奪二手市場買家,二手樓業主就不得不降價迎戰,小業主減價求售個案愈來愈多,減幅擴大,成交價由當初低於市價百分之三至五,發展到低於市價一成或以上。最近連新樓都去貨緩慢,當發展商「明加暗減」方式,都未能產生足夠的吸引力,就可能「折實明減」,連帳面價都低於市價,樓價少了短期升值概念,政府早前增加供應的土地,所建成的新樓會大量入伙,租金預計繼續回落,回報率不高,令樓宇供應更加倚賴用家來消化。不過,據調查推算本港樓價相對於工資中位數,市民要不吃不喝十九年才買得到,難負擔程度在全球八十七個地區居首,就算有關數據滯後,樓價現在有所回軟,對普羅市民來說仍然非常難以負擔。

在現階段,政府不會輕言減輕為樓市降溫的「辣招」,也不會放慢推出土地和居屋的步伐,新樓和新盤供應將源源不絕,金融市場表現顯示資金流出之勢,為物業資產市場弱勢埋下伏筆,市場心理更加以樓價下調為主導,買家不必再擔心「今天不買明天更貴」,政府的責任是盡量避免跌價預期發展成恐慌,以確保樓市軟陸。

信報

《信報》報道指本港樓市回調跡象明顯,市民對樓市看法亦較淡。據花旗銀行委託港大社會科學研究中心在去年12月向超過500名市民進行的電話訪問,62%受訪市民認為未來一年樓價將會下跌,不但遠高於2015年初時只有22%人看跌,更是自2010年推出調查以來最高比例。學者及專家認為,政府一直銳意增加私樓供應量,樓市難逃下調命運。中信里昂估計,今年樓市會下跌一成。

港股去年第三季碰上股災,根據調查顯示,市民同期對樓市的看法亦明顯趨向悲觀,第二季仍有57%人認為未來一年樓價會升,只有16%人看跌;到第三季時看升受訪者比例降至26%,看跌的比例則增至46%;及至第四季,看跌比例進一步擴大至62%,看升的比例降至12%,認為樓價平穩的比例為26%。

《信報》引述紀惠集團行政總裁湯文亮指出,政府持續推出土地增加私樓供應,樓市跌勢已成。不過他認為毋須太擔心,因為整體成交量不多,相對來說較有實力的買家才上到車,當樓市下調時仍有持貨能力。不過,湯文亮以及經濟學者關焯照均較為擔心一旦樓市全面回調,細價樓會是重災區。湯文亮更形容部分細價樓買家「夾硬」上車,整體風險最高,細價樓可能跌15%,內地買家鍾情的「偽豪宅」也有可能下跌,但中價樓以及豪宅買家收入穩定、持貨能力高,相對穩健。

關焯照說,早前市場出現呎價達「癲價」的超細單位,這批單位的買家負擔能力普遍較低;加上樓市與經濟往往同步轉差。他形容,一旦樓市泡沫爆破會非常傷,樓價跌25%至30%已算保守。

中信里昂股票策略師Christopher Wood認為,港元同業拆息會繼續在資金沽港元買美元的套息交易下上升。里昂報告稱,鑑於特首梁振英近日表態要繼續增加房屋供應,使樓價更易負擔,即使樓市轉弱,政府也不太可能放鬆任何辣招。

By 2016-01-26

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