今日繼續前兩日關於樓市負擔能力的文章，老一代在八十至九十年代初置業的香港人經常指點年輕一代希望他們早日置業，其實在上一個樓市大牛市跟這一浪大牛市有什麼不同，老一輩的經驗有能否成為新一輩的借鏡呢？

先分析一下兩個升浪中宏觀經濟情況置的分別

香港通脹圖

來源: tradingeconomics.com

香港最優惠利率圖

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82-97十五年，香港人的工資水平增長了331%；當年的通脹及最優惠利率常常處於高單位數甚或雙位數的水平，那個時期銀行能提供九成貸款，但要比P+3的利息。

當年人工升幅預期很高，大多數人願意用很高的收入比例來償還房貸。因為兩三年之後就算無升職上流，收入依然隨通脹水漲船高，房貸還款佔入息比例自然下降，還款會越來越輕鬆。加上取消租金管制令到租金跟通脹上升，在供樓兩三年後會平過租樓嘅預期底下，大多數人願意儲夠甚至借一成首期馬上上車解決住屋需要。

老一代的香港人覺得必須買樓的情意結是在這種背景下産生得。

而70後的香港人大多在三十歲前後經歴了近年樓市最低位，能做九成半甚至十成貸款加上P減按息等同時發生的黃金置業期，相當大部分的中上收入70後應該已經把握機會上車。

但1997到2010的13年間工資只增長了12%，平均下來每年的複利增長還不到1%。當中還有幾年通縮減薪期。買樓償還貸款佔入息比並不會隨着時間明顯降低，加上相對高成數的首期及壓力測試。80後年輕人要有相當強的實力才能上車，而80後香港人上流的機會比老一代大大減少，年輕人在置業後工資增長緩慢變成可能面臨長期做樓奴的生活，在相對富裕環境下成長的新一代香港人置業比上一代人面對更大困難，可以說對80後，尤其85後一批香港人從未出現過買樓時機。

2010年後樓價飛漲，當年錯失置業時機並眼紅別人資產升值，才會出現外母責問未能置業的新聞。