這幾年間香港出現了大量外地的房地產廣告，最先是日本、英國，近年甚至出現泰國、馬來西亞等地的房地產代理在香港媒體賣廣告。其實在海外置業投資在風險角度絕對並非一般人應該做的事，誤信這些廣告的損失可以同電話騙案相提並論。

首先是這些廣告的對象是普羅大眾而非專業投資者，他們往往在廣告將外地房產包裝成高回報的投資產品，但其實他們是銷售一件商品，因為商品銷售是不受本地投資產品銷售的規管。銷售人員不會跟客戶做風險承受評估；不會跟你說明產品相關風險；亦不會就正在推銷的房產作風險評級；而銷售人員本身亦不需要銷售金融產品的相關資格。但整個銷售過程強調的賣點往往是相關房產的升值潛力跟租金回報，而並非使用價值，始終在外地置業，投資是首個原因。

外地置業的風險其實有很多，以下為幾大類：

1. 資產集中的風險：因為房地產的單價大，佔一般投資者整個投資組合的百分比會相當高，加上融資安排，如果相關資產價格下跌可能會令投資者淪為負資產甚至破產收場。
2. 流動性風險：房地產變賣吐現需時，如果業主有急事需要現金周轉亦不易將外地房產抵押貸款，可能被迫以大折扣出售承受損失。
3. 滙率風險：因為外扡房產以外幣計價，買家需要承受外滙跌價的風險。加上最近美元強勢，隨時收租升值都吾夠輸匯水。
4. 租金或升值不似預期：一般人不可能對外地巿場有深入了解，加上外地稅務，管理費， 融資利率等成本隨時令預期回報大打折扣。
5. 本地置業的機會成本：一般人儲首期已經相當吃力，如果投資了外地房產將無可避免嚴重打擊本地置業的能力。

除非你是私人銀行客戶，外地置業只佔你的資產組合一個零頭；又或有移民工作等居往需要，不然海外置業的風險絕非一般人能承擔的，不要輕易誤信廣告。