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北部都會區創新科技園構想圖。（北部都會區統籌辦事處網站擷圖）
正如筆者在上一篇文章所說，香港經濟要轉型，調整結構和多元改革，地價、樓價就不能太高，因為高地價和發展其他產業是矛盾的。但香港這個「依附地產」已成形良久的單元經濟結構，一下子地價、樓價又不能跌得太低，否則改革未見成效大家已「頂唔住」。所以最正路的方法，是穩定地價、樓價在一個合理水平，並爭取時間以發展其他產業。
因此，政府在有需要時，須要有救市政策和措施，但又不能如從前一樣完全偏向房地產，以減少造地賣地來收緊樓宇供應，人為催谷地產榮景，這也是所以為何政府需要堅持北部都會區和人工島計劃。
延伸閱讀：【博評】無雙直傳：欲解深層次矛盾當看《企業強人》 金融炒賣土地財政該成過去
前特首梁振英早前批評指，本港土地供過於求，持續造地或會衍生負資產問題和加重政府財政負擔。為此，特首李家超就回應表示：「土地供應主導權一定要在政府手中，否則主導權會落入『利益藩籬的控制』，不符市民和香港利益」。[注1]
李家超特首固然正確，政府若沒有了土地主導權，就等同重蹈覆轍，土地問題解決不了，經濟多元改革亦不會成功，香港只會如從前一樣無限輪迴，甚至因為現今的環境變化而衰落。
但正如筆者反覆強調，「高地價」這隻怪物被「豢養」了那麼多年，涉及太多人的生計，而且龐大的有樓階層也只是有一小點恆產，只是夾心階層，樓價跌勢太急或負資產太嚴重，的確也會影民生。所以，筆者認同友人寒柏所言，梁振英先生是有他的道理，土地要造、土地主導權也要有，但亦要考慮造地成本。筆者再加一層：除考慮造地成本外，還需要考慮成本效益。
正如寒柏指出的，在海中造地建人工島，填海造地涉及基建道路的接駁，成本必高，所以寒柏建議，是否可修改現時《保護海港修例》和《郊野公園條例》來「解封」這個不可碰土地的「魔咒」，或者以低價收購可發展的土地，亦是值得研究的可行方案 [注2]。
筆者和寒柏一樣，並不是反對興建人工島，但考慮造地成本卻是有現實的需要。畢竟，現時政府已多年亦字，過去依賴賣地收入的模式，隨著地產市道的低迷，已不可維持；何況，高地價政策和經濟結構調整、發展多元經濟是背道而馳的。我們確實需要大量土地，以支持經濟調整，發展新產業和改善房屋問題，但土地的成本效益亦會影響改革的成敗。所以，如何造地、造地成本等，政府其實是需要考慮。
除此之外，造地的成本效益也要考慮。新增造地的用途是什麽？高成本造出來的土地用來建公屋和居屋又是否化算？還是用來作創科產業或實業用途？或會否有更能回本的用途？
基層市民的工作機會一般都在以港島、九龍為中心的「市區」，但過往的城市規劃卻讓他們的居住地方遠離這個「市區」，他們工時長、上下班坐公共交通為主，現在的新造土地也遠離這個「市區」，在這些新造土地上是否有滿足基層工作的用地規劃？否則就會如同從前的天水圍，或現時的簡約公屋選址，被人詬病。
從外國的發展經驗就知，基層工時長、無車揸，多住在市區靠近工作地點；中產及有錢人，工時較穩定而且有車出入，住遠一點都無所謂，他們更看重的是居住環境要好。這些都是造地時需要考慮的「成本效益」。政府做事原本是好事，但錯配了變成壞事的例子太多。正如寒柏所指的啟德發展區，或從前的天水圍。
有土地，才能談發展，才能談經濟轉型的改革，但也要講求造地成本，否則地造了出來卻收不回成本。效益不足，又如何能發展創科和實業。發展創科和實業，進行經濟轉型改革，政府也要投入資源，改革也要用錢的，但現今賣地不行，政府收入減開支大，還要投入資源進行經濟改革，政府用任何一毫字都要三思。所以，政府造地不只需考慮成本，還要有「成本效益」。否則，財政無以為繼，改革怎能成功？
本文作者：無雙直傳（劉礎慊），學研社成員，著有《全球化多面體 我們如何面對》一書
參考資料：
1 李家超：政府須掌土地供應主導權 由「利益藩籬控制」不符香港利益｜明報 2024/10/29
2 梁振英與李家超土地政策的異同｜堅料網 文：寒柏 2024/1/05