上星期説了內地一線城市樓市火熱，今天就收到消息中央可能出手打擊高槓桿的樓市投機活動。根據星島日報的報導，今次中央打壓的目標主要是首期融資-在香港我們一般指的二按，但在貸款的時間點上有重要分別。

先分析一吓香港的二按：香港經過九七金融危機後金管局大大加强了按揭的風險指引，規定銀行只可以借出物業估值或成交價的最高七成按揭貸款（一按），如果買家是首置自往可以透過按揭保險或發展商的二按把總按揭成數再增加至最高九成。剩下的樓價及交易成本就是買家需要現金支付的首期。今天在香港二按基本上只能透過加按或轉按取得，亦即在樓價上升後的再融資行為。雖然理論上總借款可以高於買入價，但時間點上不會做成購買力的突然爆發-要上車始終需要一定首期。這亦解釋了香港今次的升浪及跌浪皆用時較長，不會暴升暴跌。

在國內金融監管相對寬鬆的環境，買家是可以從不同渠道同時取得兩筆貸款，來支付整筆樓價，甚至可能可以有餘錢落袋。當然這些借入的首期面對的還款期較短，利息亦可能是雙位數。需要借入這種貸款的買家可能是實力不足的購買力透支，亦可能是純投機炒賣行為，希望樓價再上升本利歸還。國內這種首期融資的風險比之前A股的場外配資可謂不相伯仲。只要樓價橫行，這些高槓桿的投機客只可能被迫斬倉離埸，到時大量跳樓貨推出市場絕對可能大大打撃整個內房市場及包括內銀在內的產業鏈。

中央在樓市暴升短短幾周內出手時機應不至太晚，應可避免象日本，香港及美國市場皆遇過的超級樓市資產泡沫爆破，但短期陣痛難免，三四線城市去庫存更可能遙遙無期。